2014年7月14日-17日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第14屆年會(huì)在海南舉行。年會(huì)以“回歸‘新常態(tài)’：結(jié)構(gòu)化調(diào)整與經(jīng)濟(jì)再平衡”為主題，眾多政界、地產(chǎn)界、金融界及學(xué)術(shù)界權(quán)威人士出席會(huì)議。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于近年來(lái)強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭，受到中國(guó)企業(yè)級(jí)投資者的關(guān)注。

 

      美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行周期

      “美國(guó)房地產(chǎn)存在明顯的周期性，而且市場(chǎng)化程度比較高，中國(guó)房地產(chǎn)周期處于下行周期，美國(guó)是上行周期，這樣的情況下考慮對(duì)美投資是明智的選擇。”在中國(guó)海外房地產(chǎn)投融資實(shí)務(wù)分論壇上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在發(fā)表題為“中國(guó)房地產(chǎn)海外投資之路”主題演講時(shí)如是說(shuō)。她分析表示，美國(guó)GOP從2005年高點(diǎn)跌到2009年低點(diǎn)，然后開(kāi)始回升，按照增速曲線來(lái)講，2014年會(huì)進(jìn)入穩(wěn)健回升期，且還將持續(xù)幾年。預(yù)計(jì)今年美國(guó)今GDP為2.25%-2.35%，領(lǐng)先世界發(fā)達(dá)國(guó)家，明年美國(guó)GDP將會(huì)更高。

      “從美國(guó)就業(yè)情況來(lái)看，聶梅生表示，美國(guó)就業(yè)率未來(lái)幾年將保持正增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)自2008年以來(lái)是向好的，2014年是繼2007年后又一次達(dá)到峰值水平。美國(guó)未來(lái)利率會(huì)小幅增長(zhǎng)。另從美國(guó)十年期國(guó)債資本收益對(duì)應(yīng)情況來(lái)看，2013年以后資本收益已經(jīng)大于穩(wěn)定十年期國(guó)債的收益，這說(shuō)明未來(lái)幾年房地產(chǎn)投資具有很大的吸引力。”聶梅生說(shuō)道，“實(shí)際上我們可以看到，美國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生人口結(jié)構(gòu)變化，在1979年-1995年期間的人超過(guò)了7200萬(wàn)人，他們晚婚晚育晚買房，出行乘坐地鐵，重新回到城里上班，現(xiàn)在這批人年齡大的選擇買房，年齡小的選擇租房，因此對(duì)美投資在哪里，還要分析人口結(jié)構(gòu)。”

      聶梅生認(rèn)為，由于國(guó)外資本對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、交易指數(shù)增加、空置率下降，因此對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)抄底時(shí)機(jī)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)，預(yù)計(jì)一線城市漲幅趨緩。當(dāng)前對(duì)美投資空間可能是在出租性公寓上，其次是零售、酒店、工業(yè)地產(chǎn)、郊區(qū)辦公樓。

      預(yù)計(jì)今年國(guó)內(nèi)跨境房地產(chǎn)投資總額超300億美元

      美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于上行通道，吸引中國(guó)房企集體出海尋找投資機(jī)會(huì)。“2013年是中國(guó)房企出海年，中國(guó)的資本走向了全世界。去年中國(guó)買家在境外商業(yè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資超過(guò)100億美元，今年這一數(shù)額還會(huì)增加。”聶梅生說(shuō)道，“2014年中國(guó)房企首季度投資近千億人民幣，已超過(guò)去年全年投資總額，預(yù)計(jì)2014年中國(guó)跨境房地產(chǎn)總量有望超過(guò)300億美元。”

      中國(guó)房企熱衷海外投資，在聶梅生看來(lái)，一是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀所限。二是前段時(shí)間人民幣量化寬松，人們擔(dān)心人民幣貶值。三是中國(guó)千億房地產(chǎn)企業(yè)已遇到成長(zhǎng)困惑，目前情況下，靠規(guī)模擴(kuò)張老路走不通，因此壓力較大。海外開(kāi)發(fā)貸和資金使用、融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)，因此造成了中國(guó)房企集體出海。

      最具海外投資競(jìng)爭(zhēng)力的房企有哪些？從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年綠地拔得海外投資頭籌，投資額為610億人民幣，接下來(lái)是總部基地、澤信地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)等。另從投資國(guó)家分布情況來(lái)看，美國(guó)占比為48.66%，依次是英國(guó)、泰國(guó)等。雖然今年會(huì)有變化，但總體格局不會(huì)改變。 值得注意的是， 2013年中國(guó)購(gòu)房者海外購(gòu)房目標(biāo)國(guó)家占比情況與房企投資目標(biāo)基本契合，其中，美國(guó)占比最高，達(dá)20%，其次澳大利亞、加拿大、英國(guó)、新西蘭、新加坡、馬來(lái)西亞、德國(guó)等。

      從中國(guó)投資客海外置業(yè)目的來(lái)看，宜居移民、教育、投資、度假是最為主要的原因，分別占比43%、24%、 23%及28%。投資目標(biāo)城市先后為洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、爾灣、奧蘭多等。

      “住宅仍然是居住需求的主要產(chǎn)品，公寓占比71.26%、連鎖公寓占比21%、獨(dú)棟別墅占了41%、聯(lián)排占了40%第一不。在海外投資置業(yè)最集中的城市不是北京，而是上海，占比16.83&，其次是北京、深圳、廣州、重慶、成都等。”聶梅生說(shuō)道。